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夜话一:房地产如何过冬
夜话一:房地产如何过冬? 2008年12月19日
谢国忠搜狐博客
(会议实录)
主持人:各位好,我们财经 年会 房地产方面的分论坛今晚就在这个布满古意、如沐东风的古筝声中开始了,今年冬天依然是暖冬,不外,房地产业确切寒意逼人,我是《 财经 》杂志负责房地产报道的记者,从我近一年来的采访,大家对市场看法越来越悲观,未几之前,我碰到的可能最乐观的业内人士的估计是房地产调整要到2009年底才能见底,更悲观的估计有很多,有人说两年有人说四年.跟着市场在不断变更,天天都有新的变化,任总有一些新的观点抛出,我也愿望大家在这个论坛上有一次碰撞,今天晚上的会跟白天的大会不太一样,大家喝着酒,自由的碰撞观点,我生机大家可以碰撞出火花,同时给大家一个明确的方向,这个冬天应该怎么过,这个冬天什么时候停止.
我先先容一下今天的与会嘉宾,我按照今天发言次序来介绍,首先是北京万通地产股份有限公司董事长冯仑先生,SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生、北京市华远团体总裁任志强先生、摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆先生、《财经》特约经济学家、玫瑰石参谋公司董事谢国忠先生、香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生、渣打银行直接投资公司联席寰球总裁、大中华总裁陈凡先生.我们在会议材料上的嘉宾就是这七位,我们今天到场的还有两位神秘嘉宾,也是对房地工业非常懂得的本身专家,坐在前排的是瑞银投资银行亚洲副主席蔡洪平先生.蔡先生是特地推迟了航班参加我们的地产年会,非常感激.还有龙湖地产董事长吴亚军女士.现在我们论坛开始,我们今天的情势是先请与会嘉宾做一个简短的演讲,大家以互动演讲的方式讨论房地产行业走势,首先请北京万通地产股份有限公司董事长冯仑先生
冯仑:非常感谢大家,我觉切当下,其实作为我们企业来看,最重要的一点,是让我们思考一件事情,就是怎么以创新和变革来对抗以及逾越经济周期,这是最重要的.比如说现在一个村死了很多人,毕竟跟着哭,最后把你也累死了,还是到别的村,还是索性不看这件事情.现在我们对外部经济变化,哭丧得很多.去年办喜事的很多,大家喝高了,别人进洞房,其实跟你不要紧,现在哭丧的很多,别人死了娘你也跟着焦急.我们思考是看所有房地产企业经过这么多周期以后,活下来的企业是怎样的,我们始终有一个观点,必需要创新和变革才能对抗周期以及跳跃周期.怎么做呢?第一,增强对未来的预见性和行业的规律意识,我们其着实过去两年房地产仅局限在这个阶段,如果企业跨越很大的时空,把全球几百年地产经济看看,如果看清楚,我们对未来预见性和我们现在采取的商业模式以及公司管理都会知道了.第二,我们在一个激烈商业周期变革中,我们没有办法躲避,而且必需要面对,美国220多年,有50屡次经济周期,每次是一个健康的象征,所以必须用好的方式, 擦洗身子、洗衣服、洗尿垫子、端屎端尿……这些事件天天都要反复多少次,通过创新而后经由这个周期,使美国科技、社会、经济有了伟大的发展.
我们今天刚开始面对这个周期,我们作为企业要研究立异的地方,除了预感法则,公司怎么治理好.第二件事情是怎么减少是非,因为比如我看到了企业生死簿,80%死亡与体系博弈,不到20%是跟经济周期博弈.也就是说我们中公民营企业困难的是体制转型当中同时面对经济周期.大部分企业没有在经济周期中死,大部门跟体制博弈逝世,这给我们很大的思考,我们怎么在经济转型和市场竞争两件事情当中坚持不败,这是我们最近讲的,做企业要怎么减少是非,如果做一个决议减少两个是非,这个决策要做的,如果引出四个是非那就不要做.如果你偷人,引起两个是非警察找你、事主找你,这就多了很多麻烦,所以很多失败企业都是这样.在公司上,要专业化、简单化、标准化,毁灭这些是非,个人生活上一直有增量、有颜色,否则在公司上不断制作是非,在个人生活包含人生上就不可能有发明性,大概都缭绕这些是非终老毕生.第三件事情是财务自由和弹性,所以我们上次讲过,叫听奶奶的话,周杰伦号令我们听妈妈的话,实际上是听奶奶的话,就是不听谢国忠的话,因为经济学家永远都正确的,特殊是在华尔街这么多问题的时候,经济学家20个月以前,50个月以前他们和今天说的全部都很明确,50个月以前很少人清楚.我们随着详细研究就会出问题,而且危机的时候,我们回到朴实的真谛,就是听奶奶的话.比如有多大能耐办多大事,诚实做人、老实学手艺,这抗衡周期和长期发展当中都会有作用.正因为这样,我觉得目前最重要的是思考公司自己的自由和翻新,通过变更创新反抗和超出我们的周期,获取长期的发展,这是我认为我们房地产企业最应该思考的事.
主持人:冯总谈了他的观点,07年的时候大家都在入洞房,这个行业充斥热潮,现在进入调整期,但我知道冯总言谈当中对形势的估计相对还是乐观的,但潘总是对形势悲观的,下面请他谈一下他的观点.
潘石屹:我是很悲观么?我是特悲观,真的.先客观的说,日子都很难过,我们都很困难,困难的起因有人说美国闯了大祸,什么次贷危机引起的,美国捅了个大窟窿,可能美国人的责任占50%,中国在宏观调控使劲大了占50%,使劲的时候长了.其实到7、8月份还把筹备金往上调,其实形式已经很显著了.我在3月24号的时候写了一篇博客,中国房地产行业有白日巨变,很多人给我掐着手指头算,其实你可以看出的,如果是三月份中国政府要救市就是一个V字型,如果奥运会之前要救市估计这个底还有一段时间,如果是今天再出4万亿救市,什么时候能起来,我要客观的说,我看不着,估计有预见性的经济学家能看着.因为我常识有限,教训也很有限,眼光比较短浅,看不到什么时候起来.我想到了今天,从今年开始我们都很悲观,到今天的话我不悲观了,因为政府出台了很多政策,我从现在起也错误所有出台政策评头论足了,不惹是非了.至于什么时候见底、什么时候起来我想有一个衡量的标准,最重要的权衡标准,撇开政府出台政策,已经非常多了,原来宏观调控的时候出台的是国八条,现在都是十条、十条的出,隔十天出一条,我只会算术,算的话还是多一点的.现在最症结的是企业的情况到底怎么,我觉得要经济起来,我最关键的第一看经济泡沫排除没打消,这是第一个.第二个标准,每个企业家在过去一段时间犯的毛病,得没得到修改,如果还是执迷不悟,我们的型还要往前走,如果把前些年犯的过错修正了,我想中国经济一定能恢复起来,因为中国就像家庭一样,既有钱又有人,如果日子过不好是没有情理的.谢谢!
主持人:方才潘总讲现在方法是L型, 跟着《由于恋情》的旋律响起,何时见底不清楚,依据目前政府救市得出的盘,任总在房地产行业一贯是看法首领,能不能给我们一个明白的谜底,这个房地产市场何时见底.
任志强:下昼听了两场讨论,所有的讨论人都对形势很悲观,尤其是对政府表示出充足的不信率性.早上我来的路上9050的播送说足球,中国国足新步队发生了,产生以后说马上春节之前踢两场球,现在提出一个请求,别输球就行.去年5月份之后,国足就没赢过球,现在最高要求是别输球就行.别倒退就已经很好了,这个要求好象 30年以来没见过这样的要求.10月份我们看看统计局各种经济数据,所有数据都比小潘说的还悲观,我们CPI已经掉到了让大家愉快不起来的水平.11月份进出口也出现负增长,好象从经济层面上已经找不到一个能让大家觉得乐观的,而且很显明,到12月份也看不到能仰头,还是继承下滑的趋势,所有经济数据没有一个让大家觉得, 本报记者 陈洋根,前几个月的时候还有人说这比我们预想的好,还有人说央行给人大报告说宏观经济正在向我们预想方向前进,我不知道他们是不是还在料想还能更好一点.
我们政府可能感到很好,歌曲名称 歌手 试听,前段时光很乐观,就像今天下战书讨论会上良多人对政府下一步调控的信心有很大的疑难.更重要的不是信念比黄金更主要,而是能力比黄金更重要.有不才能把信心恢复了这是所有要解决预期中的最大问题,假如政策效应不能解决花费者的预期或者大众基础预期,这个效力就会大大下降,这是我们需要探讨的问题了.我个人也不认为局势很乐观,先说情势不好的.名义上或许有24.8亿平方米的量,看看,限定要搜寻的消息的时光是,非房地产开发的还有一大块,到10月份的时候全国屋宇建设量是42亿多平方米,这42亿平方米意味着把全世界除中国所有建造量加起来都没这么多.出资多了当前,并不丢脸,房地产占到了全体房屋开工总量的 58%,因为政府干的活就是公建,周龙斌受审,我担忧的是今年到现在10月份为止咱们只竣工3亿多平方米,什么意思呢?就是说我们竣工量只是开工量的10%多少,出产这个楼可能须要九年,因为大家都不盖,半截就停了.相似这样的楼,如果按现在的数字看,大略我们的烂尾超过10亿平方米,可想而知多严峻,四万亿里有两万亿修铁路,能花多少钢材,不超过1000万吨,房地产用多少?一亿两千五百万吨,这意味着这4万亿拉动不了中国经济的,而房地产掉下去的话,可能比这4万亿大得多.本来楼是平均三年盖下来,因为有高有低,均匀下来是这样.现在10%几象征着我们少了一半,50%以上的竣工,无比恐怖,所以要从不好的说,可能把持量是一亿五到两亿,现在打不住,昨天看了马克达蒙的新片《运气计划局》,大家不竣工,屋子老盖不完.海南是4百亿元国民币的烂尾楼,有些开发商就在“送面积”上动头脑,北海是150亿元左右.我们当初相称于我估量是10万亿元,非常宏大的量在要挟,按商品房价.央行开发贷款现在是5.2万亿,其中商品房个人按揭贷款占3.5万亿,所以好象一万多亿都要烂里面,这是我们说的很重大的情形.今年销售,去年是7.7亿平方米,现在只有4.5亿平方米,到年底涨不超过6亿平方米,与去年比拟至少少卖1.7亿平方米,这是十分可怕的远景,今年钢材是降落的,钢材应当往上走啊,可是为什么钢材上不去?就由于大家动工了就放在那,没用.钢材实际上是不够用的,但没有用那么多还哗哗地往下掉,旁边的都是烂尾,现在是半停工状况,什么时候开工不晓得,http://www.zjwslzm.com,这个市场非常达观,有人说23个月,也有说29个月,也有人说至少三年的时间才干把现有的存量耗费掉, 新浪科技讯 北京时光7月27日清晨消息,这是异常危险的信号.
相对乐观的是什么呢?乐观的是中央政府不得不出台一些政策,下一步可能持续出台专门针对房地产的各种政策,我们胡主席号召大家买房子了,因为他说了政府采用政策合理的降低消费者改良住房的本钱.意思就是减税,减什么税我不知道,但只有减税才可以降低成本.让开发商降他不听你的,让老百姓买高价房也不可能,必定是政府减税,主席说了算.我想这个时间不会超过1月1号,要超过1月1号我估计人大会就开不成了,那时候就开始闹乱了,我们已经有多少农夫工呢?大概 1.33亿农夫工,其中82%是在房地产业,包括我说的政府盖的,现在已经回乡2700多万,这些人已经发生的土地纠纷是1.06亿亩,现在回来的两千多万人开始往回要土地,所以官司在拼命增长,劳动法又不能让他们打短工,这就非常得不好.我们中央政府会出台一些政策,最有事实意思的我认为就是购房免个人所得税.上海实施过这样的政策,当时消耗了6000多万平米的住房,从每年1200万增长到3300万的销售量,这是免个人所得税的事迹.如果出台我估计明年两会以前可能就会销售反弹,现有政策已经出现11月反弹,说明中国人第一不缺钱,第二不缺消费,略微有点政策就有人掏钱买房子,那么也不缺经济增长点,就是住房作为中国经济拉动点,就早就确破了,后来打掉了, 导语：7月6日出版的美国《纽约时报》印刷版刊文称,所以不灵了,我觉得更重要的是让老百姓恢复信心,刚性需求已经出现了一些恢复,更多人还没有恢复,上一轮的时候城里的人主要是靠房改解决住房问题,没有城市户籍的这些人口主要是靠商品房和租赁等解决问题,这轮00年和05年调查发现,前一轮买房的是年轻人占多数,靠近70%,05年调查买房的人是40岁以上的人购房比例敏捷增长,大概增长19.7个百分点,濒临20%,新一轮的购房是把旧房子卖掉换新居子的人.刚性需求是我们看到的反弹,就是要结婚、生孩子,所以要先把房子买了.最多的张望偏偏是原来有房子的,无非是房子比较差,所以要等一个好价格、好地点、好政策,才能买新居子,否则我忍得住,也不是马上生孩子、要结婚了.这两个差别在于前一轮调控和这轮调控中出现,前一轮是没房子的人买房子,后一轮调控的时候,调控勒的太紧了,可能就不买了,因为我有得住.如果吸引大家消费,如果仅仅是说进步个人所得税扣税标准,大家可能把剩下的钱存到银行,退税是和有消费行动挂钩的.逼着大家把银行里的钱拿出来买房子,买了房子构成资产的时候省下了个人所得税,如果不这样没有方法把市场拉动起来.我们认为至少明年会造成07年的销售情况,或者有更高的发展.
主持人:其实任总谈了很要害的一点,购房退税可能使房地产产生根天性的改变,刚才发言的三位企业家我们要意识到,他们的日子都非常好过,日子不太好过的开发商可能不太缺席这样的会议了,冯总也说到经济学家永远是准确的,潘总说只有经济学家可以给出未来的形势.下面有请摩根史丹利大中华区首席经济学家王庆先生.
王庆:经济学家是不懂房地产的,我的确不懂房地产,但是我懂得房地产只是从研究宏观经济的角度看房地产,我们对将来预测判断也的确技巧不太好, 老妻少夫分扮将军警卫,我在9月初写过一个报告,是对于房地产做的一点研究,写这个问题觉得数据,如果房地产不行了中国经济也就不行了.得出的核心论断就是说中国经济硬着陆软着陆取决于房地产,还有一个结论是为了支持我的判断,我得出一个结论,中国房地产市场没有泡沫.第三个结论是中国房地产的政策,会在明年一季度以前有大的变化,当初写出这个报告的时候受到很多人责备,首先为什么没有泡沫,其二说政策变化不是忽悠人么?肯定有诡计论了.
我说明一下,当然政策这点还是说得准的.为什么这么看这个问题,为什么中国房地产没有泡沫呢,还是宏观经济角度看,我们很简单,大家说泡沫,就是房价和收入比太高, 雅虎新任CEO、硅谷美女梅耶尔最近成为业界瞩目标明星,中国是8倍,国际通行标准应该是3到6倍.我的见地是说,首先我们相对的看,8倍、6倍是绝对的,绝对的看中国的居民平均收入程度从02年开始到现在的增长速度跟房价全国平均增长速度基本是一致的.绝对的看,这8倍为什么不是泡沫,因为我们中国居民收入是一个高速增长的环境,3到6倍是发达国家的尺度,可能在美国买房子的时候可能买收入的3到4倍,5倍就有点贵了.我们留神到平均收入从前是40%、50%增长,向前看的话,也有10%的增长.换句话说如果现在买的房子,按这个收入增长几年之后房价会降很多,为什么我们看到实际生涯中一局部年青的夫妇大学毕业或者研讨生毕业,可能一年收入10万块钱就敢买100万的房子,因为预期收入增长很快.想想各位五年前收入和现在有多大的差异.不像欧美国家,一年收入可能就2%的增长.
实际上世界银行在十几年前做过研究,调查世界100个国家,发明收入水平在3000到4000美元国家的房价收入比在4到20倍之间,平均是10倍,中国也就是这个水平.这是一个观点.
另外一点,我们买房,因为中国住房自在率是80%,很多是进级性的需求,为什么这么高呢?是公房私有化的过程,这是财产转移的进程.所以大家买房,进入房地产市场的时候是带着一笔财富进来的,不像美国就那点收入拿进来,不是两手空空进来的,这里有很多情况下是把第一套房卖掉,付的首付,这个因素也要斟酌.所以中国的房价收入比不是那么高,我们做了调整,可能也就5倍差未几了.这上来讲,我觉得得不出泡沫的概念.但我提出一个问题,如果不是泡沫为什么打压房地产,还是解释房地产有问题的,我提出的看法就是说,中国房地产市场有问题,但不是经济问题,不是泡沫问题,是社会问题,为什么呢?实际上中国房地产市场我觉得是一面镜子,镜子反映得是什么?反映中国经济中底本就已存在的收入和财富的差距,房地产没有发展起来之前,反映在银行存款多少、股票有多少,现在把房子建在那里了,富人买得起西湖旁边的房子,穷人买不起,这就浮现出来了,这么段
时间内就浮现了给大家,这是一个冲击.举个例子,香港实际上收入差距也是世界上很高的,然而如果你一诞生就在这个社会构造里,看习惯了可能就不觉得冲击大了,一般老庶民也买不起山顶的房子,他也接收了.为什么政策要变呢?当中国经济放缓,带来了失业问题,所以政策就要调整,辗转找到了今年奥斯卡提名之最佳纪录短片《Chi,是这么一个逻辑多出这么一个判断.所以总体上来讲,房地产什么时间见底或者调整多长时间,我还是不懂,但是总的一点,我觉得从根本面上来看,不谈城市化等等一系列问题,中国房地产市场总体来讲是健康的,呈现调整是一些信贷紧缩,但是信贷紧缩是不一样的,美国事市场带来的,中国信贷压缩起点是政策带来的.所以房地产的调剂自身解铃还须系铃人,从这点上来讲,我们还可以有点盼望吧,因为确实目前政策在调整,基本一点就是说看09年中国经济,中国经济是硬着陆仍是软着陆取决于房地产,如果房地产投资是降低,比方只是6%、10%的下降,中国加上刺激政策,中国能够实现我们以为的软着陆,好比7%到8%的增加,在日本有“体操界贵公子,如果房地产投资下降30、 40%的话,这些调控办法,4万亿确定远远不够的.这是我们的判定,但是这是经济学家的断定.
主持人: 刚才王庆先生讲他在今年9月份的呈文是房地产市场没有泡沫,但谢国忠先生在05年的时候已经预测中国房地产有很大的泡沫,谢国忠先生是97年对香港金融作出了预测,拾金不昧的吴师傅,现在听听谢国忠有什么意见.
谢国忠: 我不知道为什么预测,是福气还是真的知道真是难说.我觉得在中国这样的社会里,有什么新颖事务都会被说到,因为有什么新的事都适度热忱,那么多人炒股票、炒房地产不涌现泡沫的可能性非常小,所以这是我的动身点,所以我看问题的话就是这样.我听到房地产行业比较艰苦,有很多种声音说为什么日子不好过,一个是信心问题,老百姓不买房子,都是你们这些人把房地产说下去了,说得大家惧怕不敢买房子,信心问题,房地产开发商不降价.还有政府政策搞坏了,政府打压.还有美国次贷危机把我们弄倒了,就不怪自己,其实我觉得房地产是本人的问题.中国房地产是新惹事物,刚开始的时候在海南,对正常老百姓没有关联,主要是境外一些人来炒的,对中国老百姓这是第一个房地产周期.这个周期背地有很多因素,第一刚买房子的人是有钱的人,所以觉得价格高、销售量涨这看成了中国市场一个基本面了,不知道这个样本不代表社会平均的,就像中国汽车一样,一开端价格高也是卖的很火爆,最有钱的人买车的,这给市场一个误导.另外是处所政府财政,这几年调整以后,中央政府在财政上占的比例上升了,而且很多改造把累赘都推给地方政府,地方政府没钱,如果中心考察时候你有没有么?我没问题,有问题我全解决了,为了就是中央政府夸这哥们好,下次提他.他想的是这个,所以一看没钱,房地产挺进好的,卖那么多地赚很多钱,所以中国当官的因为没有控制,把地全卖了,钱拿过来搞政绩,这个增添是非常快的.这引起的是说到了今天的情况,供应反应的是几年前的预期,今天要卖房子,还没房子的人,都是穷人,想到的都是卖给富人的,这是个抵触的.如果是没有金融危机的话,这件事就不报了么?差几个月吧,这个问题我觉得中国社会里,对供给是没有难题的,不像香港,香港人几个房地产商就可以影响政府,所以每天算买这么高价格能卖多少房子,中国怎么控啊?中国房地产开发商是为政府打工的,怎么敢跟政府说不能造那么多房子,立刻就给你开了,不要造房子了.所以中国供应是无穷制的,中国买房不简略的是住,还想到增值,但造房子像造电视机一样,造多少啊?任总肯定是比我好,这个行业里这么懂,但中国房地产统计怎么统计?全国都黑压压一片房子,谁统计造多少房子啊?这是非常难说的一件事,所以问题范围可能比我们设想的大很多.所以这个问题已经出了,已经报了,以性命的名义来表露饮水业10余年“机密”惠铭生 “溴酸盐”,现在该怎么办啊?如果你是电视机造多了放在仓库里多糟蹋啊,要公道的减价卖了.电视机放在仓库里没人看,多大的挥霍啊?所以中国现在这么多房子都空着,这是极度的浪费,这是我们要解决的事不宜迟,就是房地产存活的问题,房子要给卖掉,问题是房地产开发商减价,房地产开发商说不支持他们,其实我挺支撑房地产开发商的,他们只有债没有钱的,他们卖了房子暴利的时候恰是土地价格高的时候,哪有房地产开发商卖了房子不去买地的?所以钱总是赚回去的,如果光闪开发商降价,刚说银行里贷给房地产开发商一万多亿,这个数字谁信啊?贷款都是跟房地产有关的,这怎么可能?亚洲每个国度贷款高增长都是跟房地产有关的,中国就有一点好,数字拿来每个人都可以自己讲个故事.所以我觉得这个问题从政府的意识上来说,4万亿的话是不是4万亿我们都搞不清晰,现在重要还是概念.为什么造东西,官僚机构就是爱好造货色,不然没事干了,其实钱拿出来给老百姓买房子挺好的,是不是啊?现在中国的中心问题就是老百姓造的房子、汽车买不起,原来想卖给外国人,现在本国人没钱了,只能卖给中国人了.我看湖南推广经济适用房临时不要造,有那么多空房子为什么要造呢?把现在的空房子变成经济实用房不就好了么?湖南在做补贴,可能依照国家政策买经济适用房,定个钱,让你买房子,我限总价、面积什么的,如果买200平方米不太好意思,总要限价,这是消耗一些小户型的话,通过这个售法是可以做的.第二我们按揭利息,政府也可以做调整,银行是国家的,如果你是解决房地产问题,原来贷款就没了,银行不乐意贷给他,如果低一点钱收回来可能性比较大.赚3个百分点给我, 学生们给校长发的短信,我再拿出去补助,让按揭的人本钱降3个百分点.还有任总提到的,扣税的事,大房子怎么办呢?扣税也是一个解决存量问题的措施,政府终极对这件事件要负很大的义务的,最终钱都是跑到政府口袋里了,造房子花不了多少钱,土地、税收的钱,开发商赚的还是要买地的,所以都是到政府的口袋里的.所以政策到位的话,我们能力把市场存量消费掉,有多少时间这也难说,普通房地产周期都比股市周期长,股市周期朝下走平均是三年,所以买房子不必急,有的是时间.
主持人:我信任一会儿三位地产大腕会对你有一个回应.下面我们这位报告的嘉宾是一个总能成功猜测房地产走势的企业家,是香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生,恒隆地产胜利预测了97年金融危机,总是在逆势拿地,牛市的时候卖房,总管陈先生的十年主题讲演长短常出色的,老是对房地产走势有一个正确的预测,黄碧海在给母亲喂饭,我不知道陈先生是怎么做到的.
陈启宗:香港回归了,属于中国了,我把香港房地产请过来就不好心思了,我能说什么呢?香港房地产商个别是不阐明的,也不想不大懂谈话,都淡如水,我是比拟有色彩的, 武汉一市民将整整100万元港币丧失在出租车上,但比起内地的,你们切实是另类,甚至你们的经济学家都很有滋味,非常好.容许我先说三句话,这三句话就是我对现在中国的房地产市场的一个见解,第一就是中海内地房地产实在还是在低级阶段,甚至到底有没有泡沫等等, 新浪娱乐讯 上周(7月23日至7月29日),你们对泡沫定义还没有搞明白,泡沫啊,是没有本质需求的时候但价格回升,那才叫做泡沫,要是有实质需求,价钱还是上去,因为供不应求不叫做泡沫,真的有需求.我察看真实 未审是有需要的,根本不存在泡沫.第二句话周期也是相对可以预期的,香港的地产以往40年以来基本对大的周期来说是都抓准了,我也捉住了,这应该是可以做到的.第三点,许多人问我如何过冬,我说如何过冬太晚了,因为过冬是要在秋天的时候准备好,如何过冬我是一点不懂,因为我不需要过冬,要过冬的都不是好的,都不是真正成功的房地产商.
我讲一点,可能对你们来说,冲击长远来说更大,可能在座的友人们,没有时间好好去剖析,大家注意的都是房地产市场什么时候恢复,什么时候可以买房子,一年、两年、三年总量多少等等,我觉得有一件事我希望内地的朋友们注意的,刚才冯仑说要听奶奶的话,我说要听爷爷的话,爷爷是谁?爷爷就是任总说的政府,政府很多政策上有一些事情不仅是影响周期性的东西,还影响结构性,周期性的东西救市没什么大不了的,但有些是结构性的东西,一出台久长威力是无限的,所以长远来看这才是大问题,而不是今天救不救市,大问题就是现在内地政府最终决议盖福利房,等等什么?即是这笔是对私营少了,现在是80%,香港大概是45%,要是政府不说那么多,政府占30%的话,全部比只有剩下70%,这是结构性的转变,深远来说这个影响力是相称的大.对私营、民营的房地产商是好事还是坏事呢?不一定是坏事.解释一下,将来要是以新加坡、香港做例子,久远看住房就会两极化,有些是政府盖的东西,卖出去的时候是有后补的,这个角度看,虽然饼小了,但老百姓乐意买私家盖的房子,固然饼小了,但要求更紧急也说不定.而且买房子的中国人不只是为了住,80%的城市人不是没得住,那么买房子同时有住房、投资的意思,投资就厉害了,希望增值,增值的话福利房就会受制约,反而是民营私人盖的东西那些没有限度的反而就成了非常吃香的房子,所以这个角度看,我觉得这是值得大家注意的一件事.还有一个可能,就是有些人不这样分析的话,他说住房现在政府要压了,说我不多做住房,我跑去盖贸易房子,这我可... |
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狗仔卡
发表于 2012-8-9 11:38:05
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