解读社区商业何以演绎“热销神话”

louisevip

如果说正大广场这样的大型购物中心代表了一个城市商业地产的发展，那么，当社区型商业中心频频而生，代表的又是什么呢？与其说是商业地产的旺盛生命力与繁殖力，不如说是城市的创造力与商业的灵活性。

目前，上海的一些社区商业购物中心商铺都因较强的吸金能力而得到投资者的认可，并产生热销神话。这无疑是在彰显商业地产在这个城市的无限生机与发展空间，仔细追究这背后的原因，笔者不得不提出这样的疑问，何以社区型商业可以如此神奇的登上热销商铺之榜首？在房地产营销策划行业专家黄绍忠（Alex Wong）先生的讲述中笔者获悉，这些社区商业销售火热的真正原因在于其理想的商业经营模式所引发的投资及升值潜力。

黄绍忠先生指出，如今国内顶尖的几大住宅开发商已经研发成型了自身的产品线，成为其住宅社区的标配。该品类的竞争迅速从草莽竞争格局升级至产品线竞争的局面。仔细分析社区商业的特征，可发现在可与之相比的体验性购物中心、专业市场、奥特莱斯等各类业态中，好的社区商业的确是高稳定性、可复制的品类杀手。这种特点主要体现在：需求刚性、风险可控、更贴近客群，具备线上商品及服务植入的想象空间。

主力店攻略

对于社区商业购物中心的商铺来说，利用主力店的吸引力是至关重要的。这亦是黄绍忠（Alex Wong）先生强调的理想经营模式的基础。因此在主力店的选择上需要仔细斟酌考量，要了解其品牌效应及吸引的主力客群，这将在一定程度上决定商铺的升值潜力。目前社区商业主力店的选择大多在大型卖场，如：家乐福、沃尔玛、乐购、大润发等。主力店大卖场一方面为消费者购物带来了便捷性，另一方面营造出了良好的商业氛围，从而使得同场经营的商铺获得了经营依托及保证。

低风险攻略

据黄绍忠（Alex Wong）先生介绍，一般社区型购物中心的商铺形态较为丰富，面积分割相对较小，从而使得投资降低，另一方面，由于主力店的存在，吸引了人气的同时又为发展奠定的稳固的人流基础。无疑，较低资金的投入、稳固保障的发展，是社区商业得以生存及发展的法则。当主力店将庞大的人流客群予以保证，小商铺的存在便是锦上添花，怎能不产生商铺的“热销神话”。

进一步观察社区商业的产品线竞争，我们可以发现各大公司均提出自身的社区商业产品线策略。在此简单罗列：

当今市场上很多开发商的社区商业产品线已渐趋成熟。如：

[size=12.0000pt]a) 恒大模式：打造影院剧场模式，恒大影城作为主力店，总面积1~2万平米，摩纳哥风情街。

[size=12.0000pt]b) 万科模式：打造“五菜一汤”模式。重点打造量大主力店：第一，第五食堂，社区餐饮零售品牌；第二，幸福街市。

[size=12.0000pt]c) 协信模式：创建星光邻里，

[size=12.0000pt]d) 龙湖模式：创造产品线星悦荟。

无论其产品线如何配置，我们都可发现其产品规划的几个特点：餐饮为主打，休闲娱乐配位，再辅之以超市为代表的零售品类。

黄绍忠（Alex Wong）先生最后以“马太效应”来补充解释社区商业的热销状况：任何个体群体或地区，一旦在某一方面获得成功和进步，就会产生一种积累优势，就会有更多的机会取得更大的成功和进步。的确，社区商业与主力店这样的品牌巨头联手，就是将马太效应发挥至最大效率，从而将成功率推至最高限度，而卖场商铺所产生的高附加值又是转化为整个社区商业购物中心未来持久经营的关键。