6京郊房“高烧”之困

hunor

中航地产《城筑》2014年5月刊  京郊房“高烧”之困

“一天一个价。仅一周每平方米就涨了1500元。这两天，很多项目封盘了，根本买不到。”在保定刚“抢”到一套房的王宁，语气中透着庆幸，又有些许不安。“从未见过这样的阵势。一周的房价涨幅相当于过去五年的涨幅。”

3月26日，河北省出台《关于新型城镇化的意见》，明确保定和廊坊等拟承接京津功能疏解和产业转移的城市布局和定位。一石激起千层浪。具体转移产业项目还未落地，房价却已先行陷入“疯狂”。不单单是保定，在记者走访的燕郊、永清、固安等环首都热点区县，房价均呈跳涨态势。

购房者的热情，源自他们定随着京津冀协同发展战略的落地，楼市仍有上涨空间。或为单位搬迁京郊准备自住用房，或担心房价再涨，无奈先“抢”一套的在京打工者，或瞅准市场空档期准备“捞一把”的投资客，掀起了一轮“抢房”热潮。

热闹之下，难掩风险。一边是开发商借概念炒作调价，一手房销售活跃；一边是二手房价格倒挂，交易惨淡。新一轮炒房热下，或面临有价无市风险。另外，在永清、保定等地，五证不全问题严重，暗藏延期交房、开发商携款跑路等风险。

京郊房热
在固安、燕郊等地，3月份以来，随着京津冀协同发展利好消息的释放，房价呈“抬头”态势。

以燕郊在售楼盘富地广场为例，去年12月开盘价为11000元/平方米，2014年1月价格调为12000元/平方米，2月中旬每平方米又调高了2000元，目前售价为13500-14000元/平方米。在固安，廊坊圣阜房地产公司开发的某楼盘，目前正二期蓄客阶段，预计5月份开盘。一期(2013年10月开盘)均价5800元/平方米，二期调为7000元/平方米，上涨20%。

如果说燕郊、固安等地已随着过去一轮轮政策消息的释放，房价经历了多轮跳涨，人们早已司空见惯。但保定楼市在过去半个月内演绎的疯狂，却完全“惊呆”了保定人。来自全国各地的购房者，瞬间“抢光”了保定过去两年来未消化掉的库存，透支了在保定人看来，未来三四年的房价。近两年，保定房价一直徘徊在5400-5500元/平方米，如今，市场上已难觅低于6000元/平方米的一手房。

与一手房动辄20%左右的涨幅相比，二手房市场则表现逊色。以永清为例，目前房价已涨至7000元/平方米，但2011年在永清以3000元/平方米买下3套房的乔先生，最近以原价3000元/平方米甩卖，却无人问津。乔先生的遭遇，或许可以给炒房客们一剂“镇静剂”。

风险暗藏
在固安、涿州等地都有大型开发项目的一位房企人士表示，环首都经济圈几个热点城市的消费需求主要是北京的溢出刚需，消费者心理受政策及市场影响大，一直以来这些区域房价是最容易波动的。2012年，固安房价经历了持续10个月低价徘徊期，房价曾跌至 4500元/平方米，随后又上涨至8000元/平方米。

“市场大起大落，对房企和购房者都不利。”多位房企人士表示，眼下需要面对的现实是，2014年全国房地产市场总体形势不乐观，环首都部分城市也存在供大于求风险。尽管受益于京津冀协同发展利好消息刺激，房价出现“抬头”趋势，但后期高房价能否被市场接受，还要看市场的真正需求。

另一个值得关注的问题是，因目前这些城市的交通及配套设施不到位，很多人房子买在当地，仍在北京城里工作生活。一些已售楼盘入住率不高，空置现象严重。在固安新城做二手房交易的天鸿房产经理顾寒告诉记者，“固安房屋空置率高，有的项目入住率不足30%，卖房和对外出租房子的人多于买房和租房的人。”

素有“睡城”之称的燕郊正经历着“双城记”之苦。过去多年来，受益于城市大规划或交通配套建设利好消息，燕郊曾掀起一轮轮房价上涨潮。由于集聚速度过快，燕郊房地产市场呈现出近乎畸形的爆发式增长，相比之下，薄弱的公共服务配套、纠结的城市功能定位、园区经济的产业窘境，在外来人口快速涌入的过程中被聚焦和放大。尽管在七八年前燕郊便实施了外地人买房限购、除城中村改造外不再批准房地产开发项目等措施，但至今并未改变窘况。如今，十几路、约2000个班次公交车仍难以缓解拥挤的“跨省上班族”大军。

高涨的房价之下，更不可思议的是，这些堂而皇之在售卖或已卖出的房子，很多存在五证不全问题。在保定，五证齐全甚至被当作宣传的一个“亮点”。4月4日，记者在调研中发现，保定市住房和城乡建设局正对约一百多个五证不全、违法销售的项目进行警告处罚。在永清，五证不全引发的风险，已很突出。有购房者表示，2010年就交房的项目，至今仍未取得房本，无法交易。

产城融合
环首都经济圈房地产市场的稳定，对促进京津冀协同发展及北京的产业转移和人口外迁，分流部分刚需人群具有重要作用。但京津冀协同发展总体规划还未落地，房价却应声跳涨。更令人担忧的是，高房价势必推高地价，可能打乱京津冀协同发展规划落地步伐，造成产业落地成本增加，影响人口导入。还可能造成规划失控，土地资源浪费。

“房地产和产业之间应该像弹钢琴一样互动。产业还未落地，房价就先涨，大大不利于产业落地。”万科集团副总裁毛大庆表示，京郊地区承受高房价的能力远比北京脆弱得多。保定、永清等地多数是农民，房价跳涨，意味着他们将承受更高的生活成本。

“过去环首都区县的突出弊端是，生活在北京周边，但工作在北京城内，这种'双城记'模式，造成交通、环境等严重扭曲。未来应更强调产城融合，防止出现新的'睡城'。”中国房地产学会副会长陈国强表示，应特别关注新一轮房地产提价及抢购潮，警惕房地产先于产业先行迹象，防止简单透支利好政策。

中国房地产研究会副会长暨房地产法规政策委员会主任委员胡志刚表示，短期内可能存在某个政策利好期内房价上涨问题，但要警惕市场风险。“长期看，河北的土地供应量充足，完全能够满足承接北京转移500万人口的市场需求，房价不会大涨，开发企业和购房者要理性看待市场。”胡志刚说。