租赁合同纠纷@租赁合同维修义务@东莞律师@东莞合同律师

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陈律师日前办理一起租赁物毁损的租赁合同纠纷案，就此案提出以下观点，请各位批评指正：
一、    租赁合同维修义务。
《中华人民共和国合同法》第220条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。” 维修义务原则上不受承租人过错的影响应当首先厘清维修义务与维修费用承担及损害赔偿义务之间的关系,然后便可较为顺利地确定维修义务的归属。如果把维修义务的承担和维修费用的负担捆绑在一起考虑,上述否定说所谓“因承租人的原因导致租赁物毁损的,出租人不负维修义务”的规则及其学说,有其道理。与此有别,如果将维修义务与其费用的负担分开考虑、确定,视维修为单纯地消除租赁物的瑕疵,维修义务仅为消除租赁物瑕疵的义务,至于维修费用,则由造成租赁物毁损的过错一方负担,那么,只要租赁物毁损,就应由出租人负责维修,即使该毁损系由可归责于承租人的原因所致,也应如此。因为使租赁物适合于约定的使用、收益乃租赁的本质特征所在,租赁物一旦出现缺陷,出租人就应加以消除。
当然,当事人另有约定的,依其约定。不过,租赁物毁损系由承租人的原因所致的,维修费用的相应部分由承租人负担;非因承租人的原因(包括不可抗力、通常事变)造成的场合,维修费用由出租人承受。这种不问租赁物毁损原因一律使出租人承担维修义务的观点,符合《合同法》第220条的规定,因为该条规定并未区分租赁物毁损的原因。这种区分租赁物毁损的原因而确定维修费用负担主体的见解,符合《合同法》第219条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定,以及第222条关于“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任”的规定。因为这两条所说的损害赔偿可以容纳维修费用。在整体上权衡,不违背公平正义。
需要指出,上述观点并无出租人在任何情况下均须承担维修义务之意。实际上,在承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的情况下,出租人可以援用《合同法》第219条的规定,通过解除租赁合同而免负维修义务。在承租人因其他过错导致租赁物毁损的情况下,租赁合同若属不定期租赁,出租人可以援用《合同法》第232条的规定,通过解除租赁合同而达到免负维修义务的结果。
   二、维修义务与履行抗辩权
   确定租赁物因承租人的原因而毁损时出租人仍负维修义务的规则,可能产生有过错的承租人援用同时履行抗辩权或先履行抗辩权等拒付租金或维修费用的后果,有必要设计应对方案。我们将维修义务和支付维修费用、租金之间的关系区分情况,予以讨论。
   第一,承租人支付租金的义务在先,出租人履行维修义务后,不存在有过错的承租人援用同时履行抗辩权或先履行抗辩权的余地,但有援用不安抗辩权的可能,尽管几率很低。若果真能成立不安抗辩权,则无可非议。因为维修义务和支付租金属于对价关系的情形,限于租赁物使用收益减少额的给付与相应租金之间,所以在许多情况下不会成立不安抗辩权,承租人必须先行付清租金,否则要承担违约责任;只有当维修义务的不履行会导致承租人的租赁目的落空时,才承认承租人享有不安抗辩权,以求平衡双方当事人利益的结果。于此场合,不得因为承租人对租赁物的毁损有可归责之处,就剥夺其保护合法权益的手段和机会,而应采取“功”“过”分开的态度和处理方法。
   第二,出租人履行维修义务在先,承租人支付租金在后场合的分析。首先说明,出租人的修缮租赁物的义务与承租人支付租金的义务,似乎不处于对价关系之中,但是,就租赁物使用收益的减少额而言,这种减少的给付与相应租金之间构成对价关系,可有履行抗辩权制度适用的空间。在有确凿的证据证明承租人将无力支付租金时,可承认出租人享有不安抗辩权,他(它)可暂时拒绝履行维修义务。此其一。在不成立不安抗辩权的前提下,出租人应当履行维修义务;若不履行,承租人可追究其违约责任,不仅如此,在不履行维修义务会导致承租目的落空或给承租人造成重大损失时,承租人还应有权援用先履行抗辩权。如此设计,符合租赁合同的本质特征,不得因为承租人对租赁物的毁损有可归责之处,就排除出租人的维修义务。对于出租人合法权益的保护,可求助于损害赔偿制度。当然,最为积极的防患于未然的措施,是出租人坚持在租赁合同中约定:租赁物因承租人的原因而毁损时,承租人须先行支付租金,出租人才有义务履行维修义务。此其二。从租赁关系的整体审视这些结论,应认为是在完善租赁物因承租人的原因而毁损时出租人仍负维修义务的规则,而非否定该规则的理由。
    第三,承租人预付维修费用在先,出租人履行维修义务在后,承租人不预付维修费用,出租人可援用先履行抗辩权,暂时拒绝履行维修义务。这在承租人对租赁物的毁损有可归责之处的场合,是较为适当的规则。但其实际运用,恐怕需要在租赁合同中约定两项债务的履行顺序。
    第四,出租人履行维修义务在先,承租人支付维修费用在后,这是常态。于此场合,出租人未履行维修义务时,承租人有权援用先履行抗辩权,拒付维修费用或损害赔偿金。不宜因承租人对租赁物的毁损有可归责之处,就剥夺其履行抗辩权。在这里,需要注意的是,出租人履行了维修义务,有过错的承租人却无力支付维修费用或损害赔偿金,如何保护出租人的合法权益?解决问题的方案之一是出租人可援用不安抗辩权,来暂时拒绝履行维修义务;防患于未然的方案是签订租赁合同时,约定有过错的承租人支付维修费用的义务应先于维修义务的履行。
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