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标题: 91投房：“金融+公寓”地产白银时代破冰者 [打印本页]

作者: 程琰媪klc 时间: 2015-11-14 17:40
标题: 91投房：“金融+公寓”地产白银时代破冰者

房地产白银时代变得越来越艰难,对身在其中的开发商而言,探索去化和升级转型的两全其美模式一直未停歇过。原本略显冷清的类REITs探路之旅,因某些开发商和长租公寓品牌的尝试而在近期突然热闹起来。融合了“金融+”并升级了去化模式之后,长租公寓成为了开发商转型的一种新思路。

类REITs和房产众筹的实践之所以成为当前房地产行业的焦点话题,这与大开发商、基金公司两大参与主体本身具备的关注度和影响力不无关系。而实战案例更加固了这一市场印象。不久前就有万达与快钱联合,将其持有的购物中心直接转化为资本市场上的证券资产——“稳赚一号”理财产品,投资门槛仅千元,上市即被秒抢。近期则再有银泰置地发布“银泰租金宝”,将一定期限的租金收益转让给该理财产品的投资人,从而让普通投资人获得直接投资地产获得收益的机会。

REITs(Real Estate Investment Trusts),即房地产信托投资基金,通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易,其收益主要来自于租金收益和房地产升值。然而,受困于国内的法律和税务环境,REITs迟迟未能问世。随着金融政策的放开和互联网新军的进入,地产、金融、互联网的跨界互动与合作日益频繁,房产“证券化”也找到替代性方案,类RIETs的理财产品以及房产众筹的投资方式相继面世。作为开发商,借力互联网金融,在创新的模式带来高效现金流周转的同时,也为去化积压库存化打开了全新思路。

早在今年年初住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中就指出“积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”,从而加速去化国内开发商的巨量库存。91投房采用创新的物权众筹众智模式，桥接项目开发方和终端消费者。既可以帮助传统开发商充分拥抱互联网，完善升级其旧有的开发模式；也帮助终端用户拓展新的理财渠道，分析人士指出,传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的,过去可以由投资投机者接盘,但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以将资产证券化,就能实现较快较多的去库存(主要是现房),对房企利好。近年长租公寓行业的迅速崛起,标志着国内长租公寓运营日趋成熟,为房企持有物业进行经营租赁转型提供了契合度极高的入口。而具有金融背景及资源整合能力的长租公寓,也正悄然引领着新一轮资产证券化的革新。

在此之前,新派公寓于2013年通过赛富基金在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦,次年改造为新派公寓CBD店。在基金化的结构下,将此住宅资产分拆份额,以基金的方式发行给多位投资人。据新派公寓估算,一期基金的平均年化回报率将超过10%,有望达到13%。去年雷军投资广州YOU+城市青年公寓引发了长租公寓的迅速发展，同处于北京的另外一家青年白领公寓，寓见home，取“一生寻找，只为遇见”之意，是专为城市青年人群定做的经济型长租公寓产品。它所提供的一些服务和生活配套专为年轻人设计，是一种休闲、放松、时尚生活方式的体现。品牌创立初期，结合北京租房市场环境，在品牌定位上还是经济、时尚、便捷的特性大于休闲诉求——为更多的刚性租房人群提供更高性价比的租赁产品，随着市场的进一步深入和租房市场的不断成熟，品牌的最终成长方向应该是在休闲化的道路上不断进步。

然而,真正成功的做出一套以地产去化为导向,且能满足市场需求的类REITs产品或公寓投资产品,对专业背景和资源整合能力都有着近似苛刻的要求。“现在行业里的公寓业态主要分为分布式和集中式两种，在不同的城市分别有不同的代表，大家的共同价值和当年的快捷酒店的价值相当，就是在高端和低端租房产品中间，按照标准化产品和服务的思路为目标市场提供更高性价比的租住选择。”寓见home白领公寓（以下简称“寓见home”）CEO罗意如是说。像寓见home和新派这样的长租公寓新军可以引导具有“金融+”性质的去库存化项目,得益于团队对于物业资产强大的评估、策划、运营能力,以及高效的融资规划、执行能力。

“以寓见home为代表的公寓新型运营模式和91投房为代表的新型投资、参与模式给传统地产行业提供了一个在互联网+时代可行的解决方案，在未来一到两年内将会有更多类似的探索，目前91投房的商业模式主要基于四个不同的立足点，基于兴趣，时间分享，数据驱动，数字证券化为购房者和开发商服务。比如酒店公寓债权购买，消费者在91投房购买相应权益后，全年在不同地区可享受居住与收益权。基于数字证券化的手段可以帮助投资人将手中的债权随时转化成物权，股权。”91投房CEO王建翔如是说。

长租公寓作为一个在“互联网思维”下催化出的新兴行业,具备了整合资源,革新传统租住行业的基因。在“互联网+”涌向传统企业后,“金融+”的浪潮再度袭来,公寓行业做互联网金融更是具有天然的优势:租约具有稳定的薪金流,是做金融产品的好资产。

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作者: s2g2nlrwj 时间: 2015-11-14 17:49
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作者: hf怡富丽bi 时间: 2015-11-19 12:54
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